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几乎每个发达国家的情形都一样：房地产泡沫破裂，导致房产价值暴
跌、信贷市场失灵以及交易日趋枯竭。根据研究咨询机构Real(,'．apital AFla—
lytics(以下简称“RCA”)的数据，2 0 0 8年第一季度，工业化国家的房地产交
易宗数较去年同期减少了5／l％。一个焦躁不安的房地产投资者会怎么做?
投资中国的写字楼?或者印度的公寓开发项目?或者莫斯科郊外的工
业园?
得益于城市化的发展、中产阶级的日渐壮大以及本地按揭市场的开放，
在世界其他地区楼市陷于停滞之际，发展中经济体的房地产市场正炙手可
热。RCA称，第一季度．新兴市场的房地产交易宗数猛增4 3％。而且，大型
投资者正在涌入。花旗集团(('itigroup)对美欧5 0个大型养老基金的调查
发现，尽管其本国市场正在放缓，但投资组合经理们打算在未来3年内将
3 7 0 0亿美元资金投入房地产市场。这将导致房地产在其资产组合中所占
的比例从当前大约4．5％的水平上升至6％。已有大笔资金开始流人中国、
印度和东欧新兴经济体。嘉信理财(Charles Schwab)规模2．2 8亿美元的
“全球房地产基金”于今年3月首度进军新兴市场。其基金经理在印度、巴
西、墨西哥和中东等地均持有物业．而且，他们坚称这才刚开始。
这股热潮不止来自西方。根据城市土地研究所(Urban l。and Institute)
与普华永道(Pw(：)的一项研究。亚洲的养老基金和主权财富基金也开始寻
找途径，以便投资于发展中国家的房地产市场。科威特投资局(Kuwait In—
vestment Authority)已在伊斯坦布尔('evahir购物中心投资了7．5亿美元。
另外，新加坡淡马锡控股(Temasek Holdings)旗下的枫树印度一中国基金
(Mapletree India—China Fund)已在中国进行一系列投资，包括在南方的广东
省投资一个3．2亿美元的住宅和零售物业开发项目，在北京投资一个1．2 l
亿美元的写字楼项目。
摩根士丹利(Morgan Sl anlcy)的分析师极为看好新兴市场的房地产行
业，认为未来l 0年将出现一轮长期牛市。他们预计．在此期间，发展中国
家将在核心基础设施项目上花费2 2万亿美元。其中的一半(约ll万亿美
元)将用在建筑上。
如此迅猛增长的一大原因，自然在于中国的崛起。RCA数据显示，在截至
今年3月末的一年中，流入中国的资金达l 020亿美元，占发展中国家接受外资
总额的近三分之二。同期内．无论是按价值还是按地皮数量计算，全球近一半
的土地转让交易发生在中国。流人中国房地产市场的资金很大一部分来自国
内。过去一年，在中国的房地产投资中，来自国内的资金占了69％。
虽然中国是新兴房地产市场巨头．但它并非独一无二。据RCA统计，
印度今年第一季度的物业出售交易较去年同期猛增2 1 0％，使之成为全球
增长最快的房地产市场。与中国一样，本地投资者占据市场主导地位，所
涉交易占5 9％。但不同的是．印度政府自2 0 0 5年以来陆续放宽了禁止外
国人投资物业的规定．这对房地产市场起到一定推动作用。
中印房地产需求猛增的一大推动力是人口增长。联合国(UN)预测，到
205 0年，这两国将成为人口超级大国。但并非只有人口迅速增长的国家才是
投资“磁场”。石油财富刺激俄罗斯经济强劲增长，也带来了房地产投资资
金。与亚洲部分地区一样，外国公司想要投资俄罗斯房地产，必须与当地公司
组建合资企业。不同的是，在俄罗斯进行的交易大部分涉及现有物业。此
外。土耳其也吸引了投资者的目光。摩根士丹利的报告显示，去年。外国人在
土耳其的房地产投资约为3 5亿美元，高于2 0 0 6年的2 9亿美元。
这些投资流背后的理念是：新兴市场的繁荣将创造住宅与商业地产需求。
从现代资产组合理论角度看，理性的资产选择过程就是一个使投资者
预期效用最大化的过程，所以，确定资产组合就是在一定约束条件下求解
投资者预期效用最大化。使预期效用最大化的资产组合应该是有效的．这
意味着，最佳资产组合必然是无差异曲线与有效界面的切点。
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