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前面我们介绍了房地产投资组合的构造，现在我们来讨论在投资组合
中加入房地产的好处。在美国，房地产在养老基金投资组合中占有重要地
位。据Louargand在l 9 9 2年的一项研究，在美国养老基金的总投资中，房
地产占了4％。这意味着美国养老基金在房地产方面的投资规模达到了
1 0 0 0亿美元，而如果算上住房抵押贷款和抵押贷款支持证券的话．养老保
险基金在房地产方面的投资规模可以达到4 0 0 0亿美元．相当于养老基金
的整个投资组合的l 5％。
投资者把房地产加入投资组合的目的是希望在保持组合风险不变或者
增加幅度不大的情况下．攫取更大收益。如果房地产进入投资组合导致风
险大大增加的话，投资者肯定不会把房地产纳入组合中。而我们已经知
道，投资组合的风险不仅取决于构成投资组合的备个资产的个别风险。还
取；央于资产收益率之间的相关性，即协方差。所以，房地产进入投资组合
能不能不增加风险，要看房地产与其他资产之间的相关性。完成这项任务
最重要的是准确估计房地产收益率。而这是很难做到的事情。房地产不像
那些经常交易的资产。比如股票、债券，这些经常交易的资产信息完全、定
价准确，而房地产由于并不经常交易，而且异质性很强，定价所依据的信息
不完整，无法准确计算收益率。
在实践中，投资组合中的房地产收益率是依据定期评估而不是实际交
易价格数据得到。例如，养老基金和保险公司等机构通常持有很多房地
产，需要定期进行评估，以便向其监管机构提供财务报表。这些机构一般
每季度对房地产进行一次内部评估，同时至少一年进行一次外部独立的评
估。这些评估数据可以用来估计不同时间的房地产价值。可是评估价值并
不是交易价格，采用评估价值来估计收益率．其时间上的波动性要小于基
于交易价格估计的收益率，也就是说，基于评估价值的收益率序列被平滑
了，没有显示出用交易价格估计的收益率序列所具有的波动性。
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